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宅地建物取引業（以下「宅建業」という。）とは宅地または建物について次に掲げる行為を業として行うものをいいます。
1.宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
2.宅地又は建物について他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理若しくは媒介することを業として行うこと。
つまり、免許を要する宅建業とは、不特定多数の人を相手方として、宅地又は建物に関して下表の○印の行為を反復又は継続して行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。
免許の区分
宅建業を営もうとする方は、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。
国土交通大臣の免許は、２以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合であり、都道府県知事免許は１つの都道府県の区域内に事務所を設置して事業を営もうとする場合です。
宅建業の免許は個人であっても法人であっても受けることができるため以下の４つにわけることができます。
1.国土交通大臣免許-法人
2.国土交通大臣免許-個人
3.都道府県知事免許-法人
4.都道府県知事免許-個人
免許の有効期間
宅建業の免許は、一度取得すれば永久に有効というわけではありません。
免許には厳密な審査があり、一定の資格を有すると認められる者のみに与えられるわけですが、この一定の資格は、時間の経過とともに変動する性質のものであるため、定期的に免許資格に合致するか否かの判断が必要となります。
したがって、免許有効期間は５年とされ、有効期間満了後引き続き宅建業を営もうとする方は、その有効期間満了の90日前から30日前までの間に更新手続きが必要となります。
免許を受けるための要件
免許を受けるためには、宅建業法第5条に規定される「欠格事由」に該当しないことの他に、「事務所の形態」と「専任の取引主任者」に注意を払う必要があります。
事務所の形態について
免許制度において事務所は重要な意味を持っています。事務所の所在地によって免許権者が異なりますし、事務所には専任の取引主任者の設置が義務付けられ、さらに、事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければなりません。
そのため、宅建業法第3条第1項において、「事務所」とは「本店、支店その他の政令で定めるものをいう。」と規定され、その明確化が図られています。「政令で定めるもの」とは、以下の２つになります。
1.本店又は支店
履歴事項全部証明書に登記されたもの
※本店では宅建業を行わなくても、支店で宅建業を営みますと、本店も宅建業の「事務所」となり、この場合、本店にも営業保証金の供託および専任の取引主任者の設置が必要となります。
2.本店又は支店のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
このような場所は、実態上は支店に類似するものといえるため、支店としての名称を付していなくても、従たる事務所として取り扱われます。
【例】○○営業所、○○店、○○出張所、○○事務所など
専任の取引主任者について
宅建業法は、宅地建物取引業者に宅地建物の取引に関する専門家としての役割を十分に果たさせるため、その事務所等に一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置することを義務付けています。
この「一定数」は、国土交通省令で定められており、1つの事務所において「業務に従事する者5名に1名以上の割合」とされています。
※専任の取引主任者の「専任性」とは以下の2つの要件を満たさなければなりません
1.常勤性
当該事務所に常勤していること
2.専従性
専ら宅地建物取引業の業務に従事すること